Investissement Immobilier

Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers titrés au Panama, mais chaque opération doit être analysée au moyen d’une due diligence juridique, registrale, fiscale et documentaire avant toute décision.

La sécurité juridique d’une opération immobilière ne dépend pas seulement de la possibilité légale d’acheter, mais aussi de la vérification du titre de propriété, des charges inscrites au registre, des impôts, des permis, des conditions contractuelles, de la structure de paiement et du véhicule juridique utilisé pour l’acquisition.

En termes généraux, les étrangers peuvent acquérir des propriétés titrées au Panama en leur propre nom. Toutefois, avant d’acheter, il convient de réviser la situation registrale, la forme d’acquisition, la structure de titularité, les impôts applicables, la documentation du vendeur et les objectifs patrimoniaux de l’acheteur.

Dans certains cas, l’acquisition au moyen d’une société panaméenne, d’une Fondation d’Intérêt Privé ou d’une autre structure juridique peut être évaluée, mais cette décision doit être analysée individuellement d’un point de vue juridique, fiscal, bancaire et patrimonial.

Processus d’achat immobilier au Panama

L’achat d’une propriété au Panama peut suivre un processus formel de révision, négociation, contrat, paiement et inscription registrale. Voici une description générale d’un processus habituel pour acquérir un bien avec titre de propriété, sans préjudice du fait que chaque opération doit être révisée individuellement: 

1. Sélection de la propriété et négociation initiale

Le processus commence par la recherche et la sélection du bien souhaité, soit par l’intermédiaire d’un agent immobilier agréé, d’un promoteur, ou directement avec le propriétaire. À ce stade, l’acheteur et le vendeur négocient et conviennent des conditions commerciales de base, telles que:

• Prix d’achat

• Modalités et conditions de paiement

• Biens meubles inclus (le cas échéant)

• Date de clôture estimée

• Conditions spéciales (clauses de sortie, améliorations, occupation, etc.)

Remarque: Bien que non obligatoire, il est fortement recommandé de documenter tout accord préliminaire par écrit, même si un contrat formel n’a pas encore été signé.

2. Engagement d’un avocat et révision légale (Due Diligence) 

Il est recommandé que l’acheteur dispose d’une révision juridique indépendante au Panama afin de protéger ses intérêts, réviser la documentation, coordonner la due diligence et préparer ou réviser les contrats correspondants.

• Vérification du titre de propriété au Registre Public.

• Confirmation que le bien n’a pas d’hypothèques, saisies ou autres charges.

• Examen du plan cadastral ou topographique (si applicable).

• Vérification des impôts fonciers et du statut cadastral à jour.

• Confirmation de l’usage du sol (zonage), des servitudes et des permis (dans le cas de terrains ou projets immobiliers).

Durant cette étape, l’avocat contacte le vendeur ou l’agent immobilier pour rassembler les documents pertinents.

3. Signature du contrat de promesse d’achat

Une fois la révision préliminaire terminée, l’avocat rédige un contrat de promesse d’achat, qui formalise les conditions convenues.

• Le prix total et le mode de paiement.

• Le montant du dépôt de garantie (habituellement 10 % du prix, payé à la signature).

• Le délai pour la signature du contrat final.

• Les conditions suspensives (validation finale du titre, levée des charges, obtention d’un financement, etc.).

Ce contrat réglemente les conditions principales de l’opération et constitue un engagement juridique préalable au transfert formel, à condition qu’il soit correctement rédigé et adapté au cas concret.

4. Préparation et signature du contrat d’achat définitif

Une fois que l’avocat a confirmé que le titre est libre de toute charge, la signature du contrat d’achat définitif est organisée. Ce contrat est signé sous forme d’acte public devant un notaire panaméen.

À ce stade:

• L’acte est signé par l’acheteur et le vendeur.

• Les documents à présenter au Registre Public sont préparés.

• Les chèques ou instructions de paiement sont émis par le biais du compte séquestre (escrow) ou compte notarial.
  
  

5. Paiement du prix et des honoraires 

Le paiement du solde du prix d’achat est normalement effectué par:

• Virement bancaire vers un compte séquestre ou notarial.

• Chèques certifiés à la date de clôture.

• Ou, dans certains cas, après l’enregistrement du titre au nom de l’acheteur, selon les termes du contrat.

En outre, sont payés:

• Les commissions des agents immobiliers.

• Les honoraires de l’avocat.

• Les frais de clôture (notaire, taxes de transfert, timbres).
  
  

6. Enregistrement du transfert de propriété

Une fois l’acte de vente signé et le paiement effectué:

• L’avocat dépose l’acte public au Registre Public du Panama.

• Les taxes de transfert immobilier (2%) et impôts sur les plus-values (5%) sont généralement payés par le vendeur.

• Après l’inscription correspondante, l’acheteur pourra apparaître comme nouveau titulaire registral de la propriété, selon la structure d’acquisition utilisée et la documentation présentée. 

Le délai d’inscription peut varier selon la documentation présentée, le bureau registral, le type d’opération, les éventuelles observations et les délais internes du Registre Public.

Documentation courante requise:

• Copies des passeports de l’acheteur et du vendeur

• Statuts constitutifs et procuration notariée (si l’acheteur ou le vendeur est une société)

• Copie du titre de propriété actuel

• Reçu d’impôt foncier à jour

• Carte cadastrale ou levé topographique (si applicable)

• Contrat de promesse et acte de vente

• Chèques certifiés pour les taxes et frais

Oui, la vente de Real Estate au Panama est soumise à divers impôts et coûts associés. Les principaux sont détaillés ci-dessous:

1. Taxe de transfert immobilier (2%)

• Cette taxe est prélevée par le gouvernement panaméen au moment du transfert du titre de propriété.

• Elle est calculée sur la valeur la plus élevée entre le prix de vente et la valeur cadastrale enregistrée de la propriété.

• Elle est généralement payée par le vendeur, bien qu’un autre accord puisse être conclu entre les parties.

2. Retenue d’impôt sur les plus-values (3%)

• Cette taxe est également à la charge du vendeur dans la plupart des cas.

• Une retenue de 3 % est appliquée sur la valeur totale de la vente à titre d’avance sur l’impôt sur les plus-values.

• Si le vendeur peut prouver que le gain réel est inférieur, il peut demander un remboursement ou une compensation ultérieure.

• En pratique, ce paiement anticipé agit comme un paiement définitif dans la majorité des cas.

3. Frais de notaire 

• Toutes les ventes doivent être enregistrées sous forme d’acte public et signées devant un notaire panaméen.

• Les frais de notaire varient selon la valeur du bien et le notaire choisi, mais se situent généralement entre 200 et 300 USD pour les propriétés résidentielles standard.

• Si un financement hypothécaire est impliqué, les frais peuvent être plus élevés.

4. Frais du Registre Public

• Le contrat d’achat doit être enregistré au Registre Public du Panama pour que l’acheteur acquière formellement le titre de propriété.

• Les frais d’enregistrement sont calculés en fonction de la valeur de la propriété et comprennent:

  1. Frais d’enregistrement (environ 0,25 % de la valeur)

  2. Droits de timbre et frais fixes supplémentaires

• À titre indicatif, les coûts d’enregistrement peuvent représenter entre 0,5 % et 1 % de la valeur de la transaction.

Autres dépenses possibles:

• Certifications, timbres, traductions et légalisations, si l’acheteur est étranger ou si le contrat est signé depuis l’étranger.

• Honoraires juridiques (avocat de l’acheteur et/ou du vendeur).

• Frais de constitution de société, si le bien est acquis par une entité juridique.

• Frais bancaires ou de fiducie, si un compte séquestre (escrow) est utilisé.

Il est d’usage au Panama que le vendeur paie la taxe de transfert de propriété de 2 % ainsi que l’avance de 3 % sur l’impôt sur les plus-values ; cependant, dans certains cas, cela peut être négocié.

En général, chaque partie paie ses propres frais de clôture. Par exemple, le vendeur paie son avocat pour examiner le contrat d’achat, tandis que l’acheteur paie son avocat pour rédiger le contrat, effectuer la recherche de titre, transférer la propriété et fournir les services d’entiercement (escrow). Cependant, dans certains cas, acheteurs et vendeurs négocient des conditions particulières selon lesquelles l’une des deux parties assume la totalité des frais de clôture ; cela dépend donc de la négociation spécifique entre l’acheteur et le vendeur.

Les frais de clôture peuvent varier selon le type d’opération, la valeur du bien, le notaire, le registre, les honoraires professionnels, la structure utilisée, le mode de paiement et la documentation requise. Il convient donc de les calculer au cas par cas avant de signer des engagements contraignants.

Non. La loi n’exige pas qu’un contrat de vente soit rédigé en espagnol pour être juridiquement contraignant. Cependant, si un litige survient concernant la transaction devant un tribunal de la République du Panama, le tribunal exigera que le contrat soit traduit en espagnol par un traducteur officiel. Lors de la rédaction des contrats de vente, dans le cas de parties ne parlant pas espagnol, il est recommandé de rédiger le contrat original en espagnol et de fournir au client une traduction officielle en anglais ou dans toute autre langue.

L’acompte ou dépôt de garantie est généralement convenu entre l’acheteur et le vendeur dans le contrat de promesse d’achat. Son montant, ses conditions de restitution, les pénalités et les cas de perte doivent être clairement réglementés par écrit avant tout paiement.

L’acheteur peut perdre son acompte dans les cas suivants:

• S’il se retire de l’achat de sa propre initiative, sans clause lui permettant de le faire sans pénalité.

• S’il n’obtient pas de financement bancaire, et qu’aucune clause suspensive n’a été incluse dans le contrat pour rendre l’achat conditionnel à l’approbation du prêt.

• S’il ne respecte pas un délai essentiel (par exemple, ne pas signer à la date de clôture) sans justification légale valable.

• S’il ne paie pas le solde restant à la date convenue pour des raisons personnelles ou financières.

Dans ces cas, le contrat prévoit généralement que le dépôt reste en possession du vendeur à titre de compensation pour inexécution contractuelle, si cela a été expressément convenu dans le contrat. 

Oui, le Panama applique des impôts fonciers, appelés Impuesto de Bienes Inmuebles (impôt foncier immobilier). Cet impôt est prélevé sur la propriété des biens immobiliers titrés et est calculé en fonction de la valeur cadastrale attribuée par la Direction Générale des Revenus (DGI). 

Combien paie-t-on ?

Depuis la réforme fiscale de 2019, l’impôt est appliqué selon un système progressif et gradué, avec des taux réduits pour les propriétés résidentielles: 

Propriétés résidentielles (résidence principale) 

Valeur cadastrale (USD) Taux d’imposition annuel

Jusqu’à 120 000 0% (exonéré )

120,001 – 700,000 0.5%

Plus de 700,000 0.7%

Exemple pratique: 

Si une maison a une valeur cadastrale de 200 000 USD : 

• Les 120 000 premiers dollars sont exonérés.

• Les 80 000 dollars restants sont imposés à 0,5 %, soit 400 USD par an.

Propriétés secondaires, commerciales ou d’investissement

Ces propriétés sont soumises à des taux légèrement plus élevés :

Valeur estimée (USD)                  Taux d’imposition annuel

Jusqu’à 30,000                              0% (exonéré )

30,001 – 250,000 0.6%

250,001 – 500,000                          0.8%

Plus de 500,000                              1.0%

Notes importantes:

• L’impôt est payé annuellement, mais peut être divisé en trois paiements trimestriels.

• La valeur cadastrale ne correspond pas toujours au prix du marché ; elle est déterminée par la DGI et peut être mise à jour.

• Dans de nombreux cas, les acheteurs utilisent des sociétés ou fondations pour gérer la propriété — cela n’affecte pas les taux, mais modifie la gestion fiscale.

• Si la propriété est hypothéquée, la banque exige généralement que l’impôt soit à jour avant d’approuver le prêt.

Exonérations spéciales:

• Certains nouveaux projets résidentiels peuvent être exonérés d’impôt foncier jusqu’à 20 ans.

• Les exonérations ne s’appliquent pas automatiquement : elles doivent être demandées et enregistrées au Registre Public et auprès de la DGI.

• Les exonérations ne couvrent pas le terrain, mais uniquement la construction.

Le processus dure généralement environ six semaines du début à la fin. Cependant, cela dépend de divers facteurs, notamment les négociations entre l’acheteur et le vendeur, ainsi que le travail des avocats et du registre public. Certaines transactions se concluent en quelques jours, tandis que d’autres peuvent prendre plusieurs mois.

Oui, le Panama applique un impôt sur le transfert de propriété, perçu lorsque le titre de propriété d’un bien immobilier est transféré d’un propriétaire à un autre, que ce soit par vente, donation ou autre forme de transfert. 

Qu’est-ce que la taxe de transfert immobilier?

C’est un impôt prélevé par le gouvernement panaméen lors de l’enregistrement du transfert de propriété d’un bien immobilier titré. Il est réglementé par le Code fiscal panaméen et perçu par la Direction Générale des Revenus (DGI). 

Taux applicable:

Le taux général est de 2 %, calculé sur la base du montant le plus élevé entre:

• Le prix de vente déclaré, et.

• La valeur cadastrale enregistrée de la propriété.

Dans certains cas, cela peut être fait en 2 jours ouvrables si l’on paie des frais supplémentaires pour un traitement accéléré. Cependant, dans des conditions normales, le délai est de 1 à 3 semaines, selon le volume de transactions au Registre Public.